近年来，北京的交通拥堵和住房问题无时无刻不在牵动着人们的神经，而与两者均密切相关的问题——停车位问题，更日益成为广大业主密切关注的现实问题。尽管小区的停车位租赁及出售价格不断高涨，但业主们仍然频频遭遇“一位难求”，而开发商种种不诚信的行为也在现实中屡屡发生。前不久北京限价房小区就发生了业主排队“抢车位”并引发冲突的事件。今天海淀法院民一庭法官通过分析四种涉及“停车位”纠纷的问题，为业主在法律上支招解惑，指出停车位并不是开发商专有的“奶酪”。

       事件回放

       事件一：去年12月21日，因为对物业租售小区车位的方式不满，鸿业兴园二期小区数十名业主聚集在物业临时办公地点外，迟迟不愿离去。物业安保人员与居民还发生了肢体冲突。

       据了解，位于南四环附近的两限房小区“鸿业兴园二期”共有2000多户，但车位只有700多个，物业决定以“先到先得”的方式出租车位。结果引发了没有排到车位的业主强烈不满。

       事件二：同一天，北京燕郊通燕高速与102国道交会处，百余名纳丹堡小区业主用车堵住路口，导致交通中断约4个小时。此事缘于前一天，该小区地下车库开始实行封闭式管理，未购买车位的业主不准在地下停车，业主认为开发商只卖不租，意在逼业主买车位，遂堵路抗议。

       停车位不都归开发商

       很多业主有这样一个观点：房子是从开发商那里买的，那车位当然得从开发商那里买或租。其实，这种观点并不准确。根据法律规定，停车位权属大致有两种情况，一是属于开发商所有的车位，二是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以，车位并不是“生来”就归开发商，要看停车位占没占用业主共有的道路或者其他场地，如果占了，那这车位就是业主共有的部分。

       法官支招：购房时，应该仔细查看购房合同，看看合同中有没有关于车位权属的明确约定，如果没有明确约定，在开发商出卖或出租车位时，应该让其出具相应的规划文件，好判断该车位的权属：如果该部分的车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则是业主共有的车位，那开发商便无权租售并取得由此产生的收益，该部分车位应由业主协商决定使用的事宜。

       拍卖停车位并不合法

       一些业主抱怨开发商现在不是在卖车位，而是在“拍卖”车位，谁有钱卖给谁。如果出价够高，甚至将本小区车位卖给小区以外的人。其实这种行为是不合法的。按照我国“物权法”明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。所以，在尚未满足本小区业主的车位、车库需要的情况下，擅自将车位卖给小区以外的人，属违反该项规定的行为。

       法官支招：如果在尚未满足小区内业主需要的情况下，开发商擅自租售车位给小区以外的人，本小区业主或者业委会有权要求开发商返还车位并优先满足小区业主需求。

       　别认为车位买了就归你

       大多数业主都免不了产生这种犹豫，毕竟租和买价格差不少。其实从法律层面上分析，城镇的土地属于国家所有，所以，无论是通过租还是买的形式，业主所享有的都只是相应车位的使用权，无论如何业主是买不到车位的“地”的，买的也只是车位相应占地的使用权。

       法官支招：在这种情况下，业主应考虑自身家庭情况决定适宜长期使用还是短期使用，但绝对不能被不明不白的忽悠，认为车位“买了就是你的”，无论如何，买的也只是使用权而已。所以，如果能够与开发商签订价格优惠而且租期较长的车位租赁合同，则是一个很不错的选择。

       　拒绝开发商“坐地起价”

       很多人都抱怨说，买房时已经和开发商谈好了车位的价钱，后来开发商“坐地起价”，成倍提高车位价格，甚至宁愿双倍返还定金或者承担违约金。其实，如果签订了书面的租售车位合同，那就有权拒绝开发商的“条件”并要求继续履行合同，交付车位。当然，如果业主不想继续履行合同，也有权要求开发商赔偿相应的损失。

       法官支招：在早期协商后，业主一定要和开发商签订书面合同。如果将来产生纠纷，合同不仅是最重要的证据之一，而且合同中关于车位价格的条款，就是业主证明开发商“坐地起价”，拒不履行义务的关键依据之一，也是法院审理这类案件着重审查的内容。所以，一旦您已经遭遇此类情况，应充分利用双方的合同以及法律有关条款进行维权。